地產

房地產銷售「金九銀十」黃金季節到來之際，行業迎來重磅政策大禮包。 8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發佈《關於調整優化差别化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確個人住房貸款實際首付比例下調和利率下行。 著名房地產專家陳保存認為，存量首套房貸、首付比例下調是必須執行的從上到下的政策，明顯趨向於鼓勵剛需和改善需求。存量房貸下調對於剛需和改善性需求來講是一個很好的助力作用。在工資上漲不能保證的情況下，現在政策都是大力在給老百姓減負。 存量首套房貸降息落地 近期關注度較高的存量房貸利率下行終於水落石出。 《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》指出，對於符合條件的存量首套住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請降低利率，也鼓勵銀行以發佈公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。 調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。 利率調整幅度上，由借貸雙方協商確定，但調整後的利率，不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用於償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。 對於為何降低存量房貸利率，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。 此次，兩部委還就個人商業住房貸款首付比例做出調整：對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。 首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。 對於首付比例下調，浙商證券認為，此次兩部委首付比下調力度可觀。不論限購和非限購，首套和二套比例均下調到歷史低點（20%和30%），政策力度達到了2008年和2014年周期底部的力度。 回顧以往房地產行業政策，2008年在房地產行業發展遇到瓶頸期，首套普通自住房最低首付比例曾調整到20%，政策刺激幅度較大。 此外，浙商證券還認為，降低一二套房首付政策也為一二線城市優化現有政策明確打開了操作空間。 政策指向剛需、改善型需求 央行不僅放松存量房貸利率、首付比，此前還實施房貸利率下行，以及認房不認貸。近期房地產政策面利好消息頻出，政策大都指向剛需、改善型需求，不僅為存量房貸松綁，還有利於刺激需求釋放。 房貸利率方面，當前，五年期LPR從2021年8月的4.65%持續下降到2023年的4.20%。 根據貝殼統計，截止2023年8月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，較2021年8月已經打了八四折，二套百城房貸利率4.81%，按照8月31日新政原則上可以降到4.40%，再降低41個BP。 甚至未來房貸利率還有下降空間。浙商證券認為，房貸利率政策較2014年還有寬松空間，考慮到銀行利差壓力，其認為房貸利率的調整會逐步推進。 「認房不認貸」也在持續推進。8月25日，三部委提出，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。近期，廣州、深圳、武漢等城市陸續宣佈實施認房不認貸。 著名房地產專家陳保存認為，存量首套房貸、首付比例下調等一系列的政策對樓市來講都是重大的利好消息。存量房貸利率下調是必須執行的從上到下的政策，可以減輕老百姓的貸款負擔，尤其對已經買房的老百姓的貸款負擔。 同時他還指出，現在的政策明顯趨向於鼓勵剛需和改善需求。存量房貸下調對於剛需和改善性需求來講是一個很好的助力作用。在工資上漲不能保證的情況下，現在政策都是大力在給老百姓減負。 中指研究院認為，8月底監管部門密集出台政策利好，降低購房者置業門檻和購房成本，有利於促進購房需求釋放。 此外，政策對房地產行業復蘇形成利好刺激。 浙商證券認為，兩部委政策是全局性的，利好行業整體復蘇以及二級市場板塊投資機會。政策利好的持續釋放，會使得市場逐漸關注基本面修復兌現的情況。 選股思路上，浙商證券優先看好在一線城市有土儲優勢的房企：城建發展(600266.SH)、越秀地產(00123.HK)、天健集團(000090.SZ)；此外推薦一二線城市佔比較高的房企：招商蛇口(001979.SZ)、華發股份(600325.SH)、濱江集團(002244.SZ)。 小結 在行業水逆期間，房地產傳統「金九銀十」已開啓，隨著兩大重磅政策落地，房地產行業一攬子利好對金九銀十能否形成有力刺激？ 中指研究院認為，隨著核心城市房地產政策的持續跟進和落實，短期核心城市市場行情可期，若北京、上海相關政策能加快落地執行，有望進一步帶動市場預期，全國房地產市場也有望逐漸修復。當前若要扭轉市場下行預期，仍需要更多政策協同發力，如降低交易稅費、給予企業更多資金支持等，預計市場不穩政策不止，未來政策仍有空間。

继”香港七折卖楼”的操作后，香港首富李嘉诚创立的长实集团在北京的高端项目御翠园也传出预计售价将低于此前吹风价的消息。95岁的李嘉诚历来被视为投资风向标，其”抛售”房产背后的原因引发种种猜测。 （德国之声中文网）8月初，李嘉诚旗下长江实业集团在香港九龙油塘，距离香港岛只有一站地铁的新楼盘”亲海駅Ⅱ”推出一批预计2025年10月完工的预售屋并公布首张价单，其中最便宜的户型实用面积210平方呎（约合19.5平方米），打折18%后售价290万港元（13810港元/平方呎，约合14.87万港元/平方米），比周围二手房便宜三成，几乎回到了七年前水平。 这批折扣近20%的预售屋推出后立即被”疯抢”。据香港媒体报道，共有3.8万民众申购，创下香港历来新盘申购量之最。正式开售后不到一天时间里就完销626套房。长实集团此次的减价促销行动也被媒体形容为有”深水炸弹”般的震憾力。 正值香港楼市再遇冷之际 此次亲海駅项目低价卖楼正值香港楼市再次遇冷之际。今年7月，香港所有类型房屋交易数量为6380套，同比减少24.6%，交易总额540亿港元，同比减少45.7%，其中，住宅类房屋交易数量4805套，交易总额441亿港元，同比分别减少了21%、32%。与此同时，香港私人楼价指数今年5、6月连续两个月下跌。香港财经评论员颜宝刚表示，今年香港一手楼的库存量，有接近2万至3万个，发展商如果不愿意减价，很难达到去库存的目标。 长实集团负债率虽长期维持在20%–30%的较低水平，被指”不差钱”，但数据也显示，香港楼市遇冷的同时，长实集团的业绩也出现下滑。2023年上半年，长实集团实现收入246.1亿元，同比减少31%。 在今年8月初长实集团的中期业绩会上，当被问及亲海駅项目低价卖楼时，长实集团主席李泽钜曾表示，长实集团一向喜欢以市场价格或低于市场价格出售项目以便产生成交及资金流转。 从李嘉诚投资之道看经济形势 不过，业界对长实集团打折卖房之举也有其他解读。埃培智市场咨询（IPG）中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，在香港楼市转冷的当下，”对于多元化发展，实力雄厚、资金来源多样且抗周期性较强的长和系而言，很显然打折卖房并非出于现金流或业绩压力，很可能是出于对下一步经济形势变化趋势和机会判断的把握之下，为加快去化与回款的举措。” 鉴于内地楼市不断传出恒大暴雷背上万亿巨债、碧桂园陷入债务危机等坏消息，李嘉诚创立的长实集团大举降价卖房的消息还被解读为楼市已进入下行通道的又一个谨慎信号。 作为商界传奇，李嘉诚过往准确判断了楼市的每个波峰波谷。他曾说，”我只是一个商人，商人的首要目的是让资本更安全，其次才是增值最快”。 2013年前后，李嘉诚从内地和香港两处持续将手中的楼盘变现，累计套现2500亿后携大量现金转战欧洲市场，当时被指”胆小”、”过于谨慎”。2015年9月12日，新华社旗下智库机构”瞭望智库”曾发布题为《别让李嘉诚跑了》的文章，批评长和系撤走中国资产，是”失守道义”的行为，引发争议和李嘉诚亲自回应。在目前国内一众房企正陷入增收不赠利，楼市难脱困境的情况下，有评论认为，事实证明李嘉诚”眼光可谓毒辣”。 长实在北京的项目调低拟售价 近日，国内多家媒体报道称，长实集团旗下位于北京东四环外朝青板块的豪宅项目”御翠园”即将开启预售。最高拟售均价为99744.99元/平方米、最低拟售均价为90672.35元/平方米。此前，该楼盘的吹风价达到10万元。分析认为，实际申领销许价格略低，是顺应市场形势做出的调整，面对市场持续降温之下，开发商下调了市场预期。此外，该项目地块据悉已经拿地二十年多年，开发周期长达22年之久，产权缩短。 据上海证券报报道，从北京市场整体情况而言，中指研究院数据显示，受房地产市场下行、预期不明朗、前期推盘力度不足等影响，北京楼市持续承压，商品住宅成交量连续三个月下降，成交规模降至近5月的最低位。8月16日，国家统计局发布的数据显示，7月份北上广深二手房房价全部下降，其中北京二手房价格环比均下跌0.6%。中指研究院数据显示，今年7月份，北京新建住宅平均价格为44767元/平方米，同比上涨0.39%。综合1-7月来看，北京新建住宅价格累计上涨仅为0.19%。 （综合报道） © 2023年德国之声版权声明：本文所有内容受到著作权法保护，如无德国之声特别授权，不得擅自使用。任何不当行为都将导致追偿，并受到刑事追究。

李嘉誠又向香港樓市投入一枚「深水炸彈」？ 8月3日，長實集團(01113.HK)香港油塘”親海駅II”項目公佈首張價格單，共132戶，平均每平方英尺價格為1.5萬港元，均價較周邊的二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。 其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣後，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。 除此之外，於8月6日，”親海駅II”項目加推122套公寓。整體來看，122戶加推整體折實平均呎價15063港元；換算約13828元人民幣，約合14.9萬/平方米。 《香港經濟日報》援引知情人士報道，長實集團8月6日將香港新住宅項目「油塘親海駅II」按原價再出售122套公寓，因首批推出的價格為多年來最低，市場反響熱烈。該項目首兩日收票逾5000張，超額認購18.6倍。 李嘉誠「深水炸彈」消息出來後，長實集團股價也隨之拉升，截至發稿漲幅為1.98%。 李嘉誠「甩賣」靠海樓盤 根據長實集團官網，長實集團在香港本地有多個樓盤項目，除了”親海駅”外，還有「飛揚」、「#LYOS」和「名日‧九肚山」等項目。 資料顯示，”親海駅II”共有658個單位，其地理位置優越，地處九龍油塘工業區，與香港島隔港相望，從項目到香港島僅有一個地鐵站的距離。 可以說，該樓盤可謂是一塊「風水寶地」，長實集團以極具競爭力的價格銷售該樓盤自然也就吸引了大量購房者的到來，有香港市民認為這是「以屯門的價格買靠近港島的海景房」。 價格公佈後，也引發了香港樓市震動，在不少有意申請居屋人士認購的同時，該樓盤臨區將軍澳即刻有業主減價5%出售物業。由此也引發了市場對香港房價的擔憂，認為這是香港樓市價格進入下行通道的一個信號。有人甚至預測，李嘉誠甩賣”親海駅II”項目將會是香港房價出現大幅下跌的一個導火索。 「平爆價」是長江實業執行董事趙國雄用於形容新樓盤的詞，他表示：房屋政策是政府施政的重中之重，希望該批樓盤可幫助市民上車或換樓及改善居住環境，發展商有責任以「不用賺儘，不用賺多」的態度解決市民住屋問題，並預期今年香港樓市會窄幅上落。 長實集團為何低價促銷？ 實際上，長實集團一向奉行以市場價或低於市場價進行銷售。例如，今年3月開價的屯門「飛揚II」項目，當時推出的首批單位折實呎價由11042港元至13972港元，最低呎價創周圍片區3年新盤新低。 對於此次”親海駅II”項目低價出售的原因，市場眾說紛纭。有業内人士表示，項目旁邊有魚市場和水泥廠，魚市場已經確定會拆除及改建住宅，可能會擋住親海駅的海景。也有市場人士表示，李嘉誠此舉可能是想減倉，可能會有其他投資回報率跑赢房地產。 影響香港房價的因素眾多，從短期來看，香港房價面臨著一些風險和不確定性，主要是由於美聯儲加息、經濟環境、供需關系等因素。而在李嘉誠祭出「深水炸彈」的背後，香港樓市正迎來近十幾年來最大的調整期，一方面是香港樓價正經歷下跌趨勢之中，另一方面則是樓市供大於求的現象明顯。 最近一年以來，香港私人住宅售價指數呈現下降趨勢。根據香港差饷物業估價署披露的數據，今年6月私人住宅售價指數報349點，按月跌0.54%，已經連跌2個月，並處於2018年以來的低位。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑近日表示，儘管在7月初，香港金融管理局宣佈放寬按揭成數，有關措施減輕了置業人士的首期負擔，但對整體樓市交投氣氛幫助不大，7月份的一二手成交依然膠著。 仲量聯行香港主席曾煥平表示，過去20個月香港樓價從高位下跌15.9%，並尚未見底，左右行情的因素均不利於香港樓市復蘇。他指出，鑒於當前樓市面對的不利因素，這次下行周期將較以往的周期更漫長。 香港樓市供需方面，香港地政總署7月批出可預售樓花的單位，合共涉及4602戶，按月升逾4倍，為逾一年高位。整體看來，全香港獲批未售出樓房達到1.6萬戶，創近年新高。業界預計這將加劇發展商的推盤及去貨壓力，且地產商為銷售樓盤可能掀起「價格戰」。 長實集團今年上半年經營業績也不儘如意，公司在半年報中表示，地產行業繼續受具挑戰的市場環境影響，集團於2023年上半年度業績整體符合預期。上半年，長實集團持續經營業務營收為246.05億港元，同比下滑31.11%；持續業務股東應佔溢利為103.31億港元，同比下降5.49%。 長實集團的物業銷售業務面臨增長困境，上半年已確認物業銷售收入為82.46億港元，同比大幅下降59.57%。其中，香港市場物業銷售收入為43.16億港元，同比下降66.14%，下降幅度遠高於内地市場。